Lånelöfte, kontantinsats och bolån efter reglerna den 1 april 2026

Ett lånelöfte är bankens preliminära bedömning av hur mycket du kan få låna under vissa förutsättningar. Det är inte ett slutligt besked om finansieringen av varje bostad inom beloppet. Banken prövar både hushållets ekonomi och det konkreta objektet innan bolånet blir klart.

Sedan den 1 april 2026 får en bostadskredit vid köp av en ny bostad som mest uppgå till 90 procent av bostadens marknadsvärde. Det betyder att den minsta egna insatsen enligt bolånetaket i teorin är 10 procent. Banken kan ändå kräva större egen insats, sätta en lägre låneram eller neka ett objekt efter sin kreditprövning.

Lånelöftet är en preliminär ram, inte ett färdigt bolån

När banken lämnar ett lånelöfte bygger det på de uppgifter och antaganden som var kända vid prövningen. Inkomst, anställning, andra lån, hushållets storlek och bankens kalkyl för levnadskostnader påverkar resultatet. Lånelöftet gäller dessutom under en begränsad tid och kan behöva uppdateras.

Fråga banken vad beskedet förutsätter. Behöver ett befintligt lån lösas? Har banken räknat med att en annan bostad säljs? Vilken avgift eller driftkostnad har använts? Hur påverkas låneramen om bostaden är en nyproduktion, en högt belånad bostadsrättsförening eller ett hus med stort renoveringsbehov?

Sätt en egen köpgräns som kan vara lägre än bankens. Bankens maximala kreditutrymme visar vad banken kan tänka sig att pröva, inte vilken boendekostnad som lämnar tillräcklig marginal i din vardag.

Bolånetaket är 90 procent vid nya köp från 1 april 2026

Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter ersatte Finansinspektionens tidigare regler om bolånetak och amortering. Vid förvärv av en ny bostad får bostadskrediten uppgå till högst 90 procent av marknadsvärdet. För lån som senare utökar en befintlig bostadskredit är den högsta belåningsgraden 80 procent.

Bolånetaket är en övre rättslig gräns, inte en rätt att få låna 90 procent. Banken kan bedöma att bostaden har ett lägre marknadsvärde än köpeskillingen eller att hushållets återbetalningsförmåga kräver ett mindre lån. Skillnaden måste då täckas med eget kapital eller ett lägre köppris.

Var försiktig med att fylla kontantinsatsen med ett dyrt lån utan säkerhet. Ett sådant lån påverkar både månadskostnaden och bankens kreditprövning. Redovisa alla skulder korrekt och be banken förklara hur de påverkar lånelöftet.

Amorteringen styrs fortfarande av belåningsgraden

Det skärpta amorteringskravet som gav ytterligare amortering när hushållets samlade bostadskrediter översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten togs bort den 1 april 2026. Det betyder inte att amorteringskravet försvann. Lagen innehåller fortfarande amortering som styrs av belåningsgraden.

Be banken visa den amortering som gäller i just din kalkyl och vad som krävs för att amorteringstakten senare ska kunna ändras. Ett befintligt lån får inte nödvändigtvis nya villkor automatiskt; regeringen har uttryckligen beskrivit att låntagaren behöver komma överens med banken om en villkorsändring.

Amortering minskar skulden, men pengarna lämnar ändå hushållets konto varje månad. När du bedömer om boendet är möjligt måste amorteringen därför ingå i kassaflödet tillsammans med ränta, avgift eller drift.

Banken prövar även bostaden innan lånet blir slutligt

När du har hittat en bostad behöver banken normalt kontrollera objektet. För en bostadsrätt kan avgiften, föreningens ekonomi och bostadens marknadsvärde påverka. För ett hus kan värdering, skick och andra fastighetsspecifika förhållanden få betydelse. Ett lånelöfte på ett visst belopp innebär alltså inte att banken godkänner varje objekt till det priset.

Kontakta banken innan du skriver under ett avtal som förutsätter finansiering. Om köpet behöver ett finansieringsvillkor måste det formuleras tydligt i köpekontraktet. Ett allmänt antagande om att “lånelöftet finns” ersätter inte ett besked om den aktuella bostaden.

Ta också reda på hur handpenningen ska betalas och när egna medel måste vara tillgängliga. Tidpunkterna i köpeprocessen kan göra att pengar behöver finnas före tillträdet, även om huvuddelen av lånet betalas ut senare.

Kontantinsatsen är inte den enda summan som behövs vid köp

Dela upp kapitalet i tre delar: pengar som krävs för själva köpet, pengar som behövs vid flytt och tillträde samt en buffert som ska finnas kvar efteråt. Om allt eget kapital går in i insatsen blir hushållet känsligt för den första oväntade kostnaden.

Vid husköp kan lagfart och nya pantbrev medföra kostnader. Vid både hus och bostadsrätt kan flytt, dubbla boenden, försäkring, möbler och omedelbara åtgärder tillkomma. Nyproduktion kan ha andra betalningstidpunkter och tillval. Kontrollera aktuella belopp och villkor hos ansvarig aktör i stället för att använda en äldre schablon.

En renoveringsbudget bör skilja nödvändiga åtgärder från sådant som kan vänta. Bankens värdering av en framtida ombyggnad är inte samma sak som att du kan finansiera den genom ett senare tilläggslån; tilläggslån omfattas från 1 april 2026 av ett tak på 80 procent.

Testa kalkylen med högre kostnader och lägre marginal

Gör minst ett scenario där räntan är högre än dagens erbjudande, avgiften eller driften ökar och hushållet får en period med lägre inkomst. Syftet är inte att gissa framtiden utan att se vilken förändring som gör att kalkylen slutar fungera.

Håll isär ränta, amortering, avgift, energi, försäkring och underhåll. Då ser du vilken post som kan ändras och vilken del du själv kan påverka. Sidan om boendekostnad per månad ger en gemensam struktur för jämförelsen.

När du har en egen prisgräns behöver den följa med in i budgivningen. Ett nytt bud ska fortfarande passa finansieringen, objektets risker och bufferten – inte bara ligga inom det högsta belopp som stod i det första lånelöftet.