Budgivning och köpekontrakt – budet är inte bindande men avtalet är avgörande

Ett bud på en bostad är inte bindande, även om det lämnas skriftligt. Säljaren bestämmer vem som får köpa och behöver inte välja den som har lagt högst bud. Fram till att ett giltigt köpeavtal har undertecknats kan både köpare och säljare ändra sig.

Det gör inte budgivningen riskfri. Varje bud kan snabbt föra dig närmare ett avtal där finansiering, undersökning, tillträde och särskilda villkor måste vara färdiga. Sätt därför prisgränsen och lista obesvarade frågor innan tempot ökar.

Säljaren väljer köpare och behöver inte ta högsta budet

Mäklaren ska vidarebefordra bud till säljaren fram till dess att köpekontraktet är undertecknat, men det är säljaren som bestämmer hur budgivningen ska genomföras och vilket bud som accepteras. Pris är bara en del av valet. Tillträdesdag, finansiering, villkor och hur snabbt köparen kan skriva kan också ha betydelse.

Du kan därför inte kräva att få köpa för att du har lagt det högsta budet. Ett muntligt besked om att du “leder” eller att säljaren är positiv är inte samma sak som ett bindande avtal. Fortsätt hålla finansiering och reservplan öppna tills kontraktet faktiskt är klart.

Mäklaren upprättar efteråt en budgivningslista med namn, kontaktuppgifter, budbelopp, tidpunkt och eventuella villkor. Som köpare får du listan när uppdraget avslutas, normalt i samband med tillträdet. Listan ersätter inte din egen dokumentation av de uppgifter som var viktiga före kontraktet.

Bud är öppna att ändra eller ta tillbaka före kontrakt

En budgivare kan höja, sänka eller ta tillbaka sitt bud. Bud kan också förenas med villkor, exempelvis en viss tillträdesdag eller att budet bara gäller till en viss tid. Säljaren kan ändra upplägget, acceptera ett annat bud eller avbryta försäljningen.

Det är därför riskabelt att fatta andra oåterkalleliga beslut enbart på grund av att ett bud ser ut att bli accepterat. Säg inte upp en bostad, beställ en kostsam flytt eller räkna med att en försäljning är klar innan de avtal som krävs faktiskt har ingåtts.

Om du lämnar ett villkorat bud ska villkoret vara tydligt. Ett oklart meddelande om att du “behöver ordna banken” kan tolkas helt annorlunda än ett exakt finansieringsvillkor i det senare köpekontraktet.

Prisgränsen ska bygga på en färdig boendekalkyl

Bestäm högsta bud före budgivningen och skriv vilka antaganden som bär gränsen. Ta med ränta, amortering, avgift eller drift, försäkring, flytt, akuta åtgärder och en buffert. För ett hus behöver även lagfart och eventuella nya pantbrev finnas i startkalkylen.

Håll isär bankens lånelöfte från din egen gräns. Ett lånelöfte är preliminärt, och banken behöver normalt godkänna det konkreta objektet. Ett högre bud kan dessutom minska bufferten även om det fortfarande ryms inom den nominella låneramen.

Om du höjer gränsen under budgivningen ska det finnas ny kontrollerad information som motiverar det. Konkurrens med en annan budgivare eller oro för att “missa chansen” förändrar inte bostadens kostnader eller risker. Läs guiden om lånelöfte och bolån innan bankens maxbelopp blir samma sak som ditt budtak.

Frågor som påverkar köpet måste in i avtalet

Muntliga uppgifter på visning eller i telefon kan vara svåra att bevisa och kan förlora betydelse om avtalet säger något annat. Om tillträde, inventarier, en utfäst åtgärd eller ett särskilt förhållande är avgörande för köpet behöver det hanteras i kontraktet eller en tydlig bilaga.

Läs objektsbeskrivning och andra handlingar på nytt före signering. Kontrollera att bostad, pris, parter, tillträde och det som ska ingå stämmer. För fastighet och bostadsrätt gäller olika formkrav och avtalstyper, så en generell checklista kan inte ersätta genomgången av rätt kontrakt.

Fråga vad en formulering innebär innan du skriver under. Det är betydligt svårare att förhandla om en oklarhet när avtalet redan är bindande.

Besiktnings- och finansieringsvillkor behöver vara tydliga

Undersökningen bör helst göras före kontrakt. När det inte är möjligt kan ett besiktningsvillkor ge rätt att låta köpet gå tillbaka eller begära en viss hantering, men endast inom de gränser som står i avtalet. Tidsfrist, undersökningens omfattning och hur köparen ska meddela sitt beslut behöver vara begripliga.

Ett finansieringsvillkor måste på samma sätt beskriva vad som ska vara uppfyllt och när. Att du har ett preliminärt lånelöfte betyder inte att finansieringen av just denna bostad är säker. Kontakta banken med objektets uppgifter före signering och kontrollera hur villkoret samspelar med handpenning och andra tidsfrister.

Villkor kan påverka säljarens val mellan bud. Det förändrar inte behovet av dem när en verklig osäkerhet finns. Ett högre, ovillkorat bud är inte ett bättre beslut om du inte kan fullfölja köpet eller inte har hunnit undersöka den risk som avgör om bostaden passar.

Spara objektsbeskrivning, budlista och viktiga besked

Spara annons, objektsbeskrivning, frågelista, föreningshandlingar eller fastighetsuppgifter, mejl och de dokument du får inför kontraktet. Notera vilka frågor du ställde och vilka svar som påverkade budet. Vid signering ska du få ett komplett exemplar av avtalet och bilagorna.

Efter budgivningen bör du kontrollera budgivningslistan när den lämnas ut. Om något verkar fel kan du ta upp det med mäklaren. FMI prövar mäklarens agerande, men avgör inte ekonomiska tvister mellan köpare och säljare.

Innan ett besiktningsvillkor formuleras behöver du förstå vad som faktiskt ska undersökas. Sidan om undersökningsplikt och besiktning förklarar varför en vanlig besiktning inte automatiskt omfattar alla installationer och riskområden.